La production de logements sociaux
Parmi les trois enjeux majeurs que nous avons identifiés, la production de nouveaux logements sociaux constitue un défi sérieux pour l’équipe municipale qui sera à la manœuvre à l’issue du scrutin de mars prochain.
Logements sociaux à Louveciennes - programme Croix de Marly
La loi du 18 janvier 2013 - dite loi Duflot qui modifie la loi SRU – prévoit que la part des logements locatifs sociaux doit atteindre au plus tard en 2025, dans les communes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France, 25 % du nombre des résidences principales (1).
Louveciennes, ville de 7 400 habitants, est concernée par cette disposition phare de la loi SRU. Selon les derniers calculs disponibles, pour être en conformité avec la loi, il faut que la commune atteigne le chiffre de 720 logements sociaux ; or à ce jour, elle n’en dispose que de près de la moitié. Il faudra par conséquent, sur la période très courte qui nous sépare de 2025, produire environ 360 logements sociaux, chiffre susceptible d’ailleurs d’évoluer car il dépend également du nombre de nouvelles résidences principales (2).
Pour combler le déficit, la commune doit réaliser, par période triennale, dans le cadre d’un contrat passé avec l’Etat, un pourcentage minimal de logements sociaux (3).
1. Où construire ces logements sociaux ?
Sur des terrains appartenant à la commune constitue la première réponse. Les terrains publics appropriés sont soit des réserves foncières, soit des terrains déclassés, utilisés antérieurement à d’autres usages.
Deux opérations ont été lancées, que nos lecteurs connaissent bien, nous leur avons consacré de nombreux articles, il s’agit du programme immobilier des Plains Champs et de celui des terrains de tennis de la rue de Voisins.
Le programme immobilier des Plains Champs (partie basse et partie haute) porte sur 230 logements dont 100 logements sociaux, le programme immobilier qui sera implanté sur les terrains de tennis de la rue de Voisins comptera 56 logements dont 19 logements sociaux.
Ces programmes sont actuellement bloqués par des recours en justice intentés par des riverains mécontents (4).
Manque de moyens ou paresse de l’institution judiciaire, le résultat est accablant : le prononcé d’un jugement définitif se compte en années.
Une autre opération est encore dans les cartons, c’est celle prévue, rue du Général Leclerc, sur l’emplacement des anciens jardins familiaux ; elle devrait produire de l’ordre de 50 logements sociaux (*).
2. Comment mobiliser le foncier privé pour réaliser des logements sociaux ?
Le plan local d’urbanisme (PLU), récemment adopté, a prévu des zones de mixité sociale. Dans celles-ci, tout programme immobilier de plus de 4 logements devra prévoir un pourcentage de logements affecté à des logements locatifs bénéficiant du concours de l‘Etat.
Les zones principalement concernées sont situées :
- aux abords de la gare (rue du général de Gaulle, rue Vigée Lebrun), dans le quartier Joffre et dans le secteur de Vauillons ; le taux de logements sociaux prévu est de 30 % ;
- dans le secteur à enjeux des Plains Champs (déjà évoqué) et dans celui de Clairfontaine/Cœur volant ; le taux prévu est de 40 %.
Les emplacements actuellement occupés à 100 % par des logements sociaux ne subissent pas de modifications. D’autres emplacements sont prévus pour des constructions sociales à 100 % : rue de la Machine, avenue Saint Martin.
Sur le foncier privé, le rythme de construction des logements sociaux dépendra des décisions de propriétaires privés qui voudront vendre afin de permettre la construction de logements sur leurs terrains, libres de constructions ou comportant du bâti (par exemple des maisons individuelles).
Ce mouvement s’inscrira nécessairement dans le temps à un rythme qu’on ne saurait définir à priori.
3. La transformation de logements privés en logements sociaux constitue-t-elle une solution efficace ?
Cette solution a déjà été utilisée par la commune à maintes reprises, de petits immeubles ont été acquis et rénovés pour en faire des logements sociaux.
On peut citer ceux de « la pharmacie du Barry » (6 logements), ceux de la rue Tuffier (6 logements) et plus récemment ceux du 33 de la rue Vigée Lebrun (8 logements).
Cette solution est intéressante car les immeubles de petites dimensions s’insèrent bien dans le tissu urbain. Cependant, face aux exigences de la loi SRU, elle présente des limites dans la mesure où les apports en logements sociaux sont faibles. A La Celle Saint-Cloud, une grande résidence, celle de l’Etang sec, a été vendue en bloc à un bailleur social mais l’ensemble appartenait à des institutionnels. Il n’est pas imaginable que les grandes résidences, très présentes à Louveciennes, puissent basculer dans le domaine du logement social car elles appartiennent à de nombreux propriétaires individuels.
4. La zone de Villevert devrait-elle accueillir des logements sociaux en nombre ?
Le maire et son équipe ont toujours insisté sur leur volonté de privilégier la vocation économique de la zone de Villevert, ne prévoyant que des logements dits « corollaires » (de l’ordre de 100 à 150).
Le PLU a classé la zone de Villevert en périmètre d’attente « afin de permettre la mise place d’une étude plus fine sur le devenir et les enjeux de ce secteur ». On sait que les terrains de Villevert appartiennent désormais à Unibail-Rodamco, déjà propriétaire de Parly II et de nombreux autres centres commerciaux dans la région parisienne. Contrairement à ses prédécesseurs, le nouveau propriétaire dispose d’un savoir-faire reconnu et de moyens financiers importants aptes à lui permettre de conduire un projet cohérent sur un terrain de 22,6 hectares. On aura des commerces, des bureaux, un hôtel… mais également des logements. Combien ? Rien n’est pour le moment arrêté, le curseur s’arrêtera vraisemblablement entre l’hypothèse basse souhaitée par le maire (de 100/150 logements dits « corollaires ») et l’hypothèse haute du préfet (on parlait un moment de 900/1500 logements). Et dans ce nombre, on s’interrogera aussi sur la part de logements sociaux.
5. Peut-on jouer la montre avec la loi SRU ?
Certains pensent que ce qu’une majorité parlementaire a fait, une autre pourra le défaire, en 2017 ou avant. Et de préconiser d’attendre malgré les pénalités encourus. On observera que la loi SRU date des années Jospin (2000) et n’a pas été abrogée une fois la Droite revenue au pouvoir (2002).
En attendant d’hypothétiques révisions, on notera que la loi SRU modifiée Duflot est très contraignante, son non-respect entraîne pour une commune en cas de carence des pénalités très fortes et un transfert du droit de préemption à l’Etat (6).
6. Qui a droit à des logements sociaux ?
Les logements sociaux s’adressent à des ménages qui disposent de revenus ne dépassant pas certains plafonds réglementaires ; ils se répartissent en trois catégories en fonction des financements nécessaires à leur construction :
- Le PLUS (Prêt locatif à usage social) est le principal dispositif de financement du logement social.
- Le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration), le plus social et le plus aidé, est destiné aux ménages les plus modestes.
- Le PLS (Prêt locatif social) finance des logements sociaux de type intermédiaire, destinés notamment aux classes moyennes.
A titre d’exemple, en Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes), un couple avec un enfant doit disposer d’un revenu (fiscal) inférieur à :
24 591 € pour un logement financé en PLAI,
40 987 € pour un logement PLUS,
52 383 € pour un logement PLS.
Pour plus de détails sur les plafonds réglementaires, on consultera le site du gouvernement indiqué en référence (7).
Selon des informations données par Philippe Court, Sous-préfet de Saint-Germain-en-Laye, 65 % des habitants des Yvelines peuvent prétendre à un logement locatif aidé ; à Louveciennes, ce taux serait de l’ordre de 60 % (8)
Pour un grand connaisseur du secteur, Thierry Bert, qui était délégué général de l’Union sociale pour l’habitat , « le calcul théorique selon lequel près de 65% des Français seraient éligibles au logement social n'a aucun sens (…) Les ressources des ménages qui y sont logés sont, dans la réalité, très inférieures aux plafonds. Et c'est encore plus vrai des nouveaux entrants. ». A l’appui de ces affirmations, il indique que « nous assistons à la fois à une précarisation croissante de nos locataires et une paupérisation importante des nouveaux entrants. Parmi les 17 000 personnes qui ont quitté une structure d'hébergement en 2009, 72% ont été accueillis directement dans un logement HLM. De même, le logement social devient le refuge des familles mono-parentales, souvent des jeunes femmes avec enfants. Elles ont représenté près de 23% des familles ayant emménagé dans le parc HLM depuis au moins trois ans et près de 40% des familles mono-parentales vivent aujourd'hui en logement social. Au total, les partants du parc HLM sont systématiquement remplacés par des ménages de plus en plus modestes. » (9)
7. Qui dispose de droits de réservation ?
L’Etat, les collectivités (dont les communes) et Action logement (représentant la Participation des employeurs à l'effort de construction), bénéficient d’un certain nombre de logements qui leur sont réservés, on parle de contingent, dont le nombre est fonction de leur soutien financier aux organismes d’HLM (sous forme de subventions, de prêts à taux bonifiés). L’Etat, les collectivités ou Action logement ont alors la possibilité de proposer au bailleur un candidat pour le logement.
A titre indicatif, les contingents se répartissent comme suit :
- L’Etat (le contingent préfectoral) : 30 %. Parmi ces 30%, 5 % maximum est réservé aux agents civils et militaires de l’Etat. Les 25 % restant sont affectés aux personnes prioritaires, notamment les personnes handicapées, mal logées ou défavorisées, et plus particulièrement aux personnes qui bénéficient du « droit opposable au logement » (Dalo) (10).
- Action Logement (1% logement) : 40 % des logements construits.
- Les communes : 20 %.
- Les organismes HLM, les conseils généraux, le Conseil régional d’Ile-de-France et les caisses d’allocations familiales : ils se répartissent 10 %.
Dans chacun de ces contingents (en plus de l’Etat), il faut prévoir un pourcentage pour les bénéficiaires du Dalo.
8. Quelles sont les possibilités de la mairie de satisfaire les besoins des Louveciennois ?
Un peu plus de 200 demandes de logements sont actuellement enregistrées en mairie émanant de Louveciennois, d’anciens Louveciennois désirant revenir dans la commune ou des personnes travaillant sur Louveciennes.
La commune bénéficie du droit de désigner le candidat de son choix sur un nombre de logements déterminé, et ceci encontrepartie de la garantie donnée par la commune pour les emprunts souscrits par les bailleurs sociaux et des subventions pour surcharge foncière qu’elle octroie
Louveciennes a décidé de choisir de préférence pour ses demandeurs de petits logements afin d’ « offrir prioritairement une solution aux jeunes Louveciennois célibataires ou jeunes couples qui souhaitent rester à Louveciennes » ; le parc immobilier de notre commune comporte en effet pour 61 % des 4 pièces et plus, contre 28 % de 2 et 3 pièces.
Marianne Merlino, maire-adjoint, a exposé s’agissant du site des Plains Champs comment vont s’opérer les attributions (11).
Le programme comporte 100 logements sociaux qui se subdivisent comme suit :
Sur « la partie basse » (ex-terrain de football) seront construits 64 logements sociaux :
- 18 logements PLAI,
- 9 logements PLU,
- 27 logements PLS.
Sur « la partie haute » (terrains privés) seront construits 36 logements sociaux :
- 7 logements PLAI,
- 18 logements PLU,
- 11 logements PLS.
Louveciennes bénéficie de la part des bailleurs sociaux (France Habitation, société Ogif) de 36 réservations. Les bailleurs ont transmis à la commune le tableau des logements afin que celle-ci choisisse les appartements dont elle sera réservataire, dans la limite des attributions dévolues à la commune par type de logement.
La procédure d’attribution adoptée sera la suivante : les dossiers des demandeurs sont classés en 4 catégories selon 3 critères : ressources (qui déterminent le type de logement), nombre de personnes du foyer, degré d’urgence.
A l’occasion d’une vacance de logement et en fonction de son type et de son loyer, la commune propose 2 ou 3 dossiers répondant aux critères précités conformes à ceux prévus par le code de la construction et de l’habitation, les dossiers identifiés Dalo (Droit au logement) devant être prioritairement satisfaits.
Marianne Merlino estime que la réalisation de 100 logements sociaux constituera un « appel d’air substantiel » car les mouvements engendrés par cette opération par les mutations à l’intérieur du parc immobilier social de la commune devraient permettre de satisfaire bien plus de 100 familles.
9. Quels sont les coûts, quels sont les avantages de la politique de logements sociaux à Louveciennes ?
La commune participe à la construction sociale essentiellement par des subventions et par des garanties d’emprunts. Celles-ci donnent droit, comme on l’a vu, à certains droits de réservation.
Pour les constructions neuves, la surcharge foncière est une subvention qui couvre la partie de la charge foncière de l’opération qui dépasse une valeur foncière de référence.
Ces « surcharges foncières » sont variables suivant l’emplacement des terrains : elle s’élève par exemple dans le cas des Plains Champs, pour la partie basse, à 442 556 € dont 392 556 € au titre de la surcharge foncière et 50 000 € au titre de l’accompagnement, et pour la partie haute, à 269 874 €.
La commune accorde également sa garantie aux emprunts contractés par les promoteurs sociaux ; si les sommes en jeu sont conséquentes, le risque de défaillance des bailleurs sociaux est pour le moment faible mais non pas nul. On a bien vu dans un pays comme l’Espagne que le mécanisme des défaillances en chaîne dans le secteur immobilier pouvait être dévastateur. Nous n’en sommes heureusement pas là.
Pour être complet, il faut également ajouter que lorsque la commune vend des terrains publics pour la construction, les prix de vente ne sont pas les mêmes, selon qu’on les réalise avec un promoteur privé ou un promoteur social. Ainsi pour le terrain des Plains Champs, partie basse, le m2 constructible a été vendu au promoteur privé pour 1500 € le m2 constructible contre 600 € le m2 aux promoteurs sociaux. En termes purement financiers, il y a là un sérieux « manque à gagner » (de l’ordre de 4 millions €).
Mais tout ne doit évidemment pas se résumer à des calculs froidement comptables. Le prix des appartements à l’achat, les loyers dans le secteur libre sont à Louveciennes, comme souvent dans l’Ouest parisien, à des niveaux très élevés, le plus souvent inaccessibles pour une large partie de la population qui n’a pas la possibilité de s’y établir, notamment les jeunes ménages. Il n’est pas anormal que l’Etat intervienne, soit par des dispositions légales, soit par des aides financières. Tout au plus doit-on s’interroger sur l’efficacité de la politique française dans ce secteur : elle est très coûteuse (40 milliards € en 2010 dont 16 milliards € pour les seules aides au logement) et manque souvent sa cible. Le logement locatif en France se caractérise par un engorgement du secteur social, et dans le secteur libre, par une offre insuffisante et par conséquent des loyers trop élevés.
10. Comment échapper à une densification excessive ?
Le maire, André Vanhollebeke, avait fixé comme objectif à moyen terme un Louveciennes de 9 000 habitants qui prenait en compte l’obligation de la loi SRU alors fixée à 20 % de logements sociaux. Ce chiffre de population a été repris dans le Plan local d’urbanisme, le développement de l’habitat devant se faire sur la zone actuellement bâtie (hors la zone de Villevert dédiée à l’activité économique).
Les nouvelles obligations de la loi SRU changent indiscutablement la donne et exercent une pression accrue sur l’urbanisation de Louveciennes. Il sera difficile de nous tenir en-deçà de 10 000 habitants.
Il convient également de prendre en considération l’évolution générale de la région parisienne (Grand Paris). Les pouvoirs publics souhaitent construire 70 000 logements. Ils privilégient le concept de « ville courte distance » qui entraîne une densification accrue. L’idée est de bâtir sur du « bâti » et de protéger de l’urbanisation les zones agricoles, les espaces verts, ce qui est bien, à priori. Cette politique suppose cependant des transports collectifs, nombreux et fiables.
Pendant des décennies, le développement des emplois et des habitations s’est fait dans l’Ouest parisien ; cette situation s’est nettement renversée et on ne compte plus les implantations de sièges sociaux, de bureaux, d’équipements publics, de laboratoires dans le Nord et l’Est parisien. Hormis les conséquences liées à la loi SRU, la pression démographique sur Louveciennes et ses alentours devrait être logiquement moins intense. Ceci étant, les projets, d’ores et déjà actés, pèseront d’une manière significative sur le futur de notre commune.
FK
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(1) C’est l’article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, couramment appelée loi SRU qui a instauré l’obligation d’un pourcentage de logements locatifs sociaux équivalent à 20 % des résidences principales ; ce pourcentage a été porté à 25 % par la loi du 18 janvier 2013.
Ces dispositions sont insérées dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH).
(2) Derniers chiffres disponibles
au 1/1/2013, nombre de logements sociaux : 368
au 1/1/2012, nombre de résidences principales : 2 878.
Sur ces bases, non homogènes, le taux SRU est de 12,79 %.
Toute nouvelle opération dans le secteur libre augmente le nombre de résidences principales servant de référence pour le calcul et accroît par conséquent mécaniquement le nombre nécessaire de logements sociaux.
(3) La commune est tenu à respecter le rythme minimal de réalisation de logements sociaux par période triennale : 25 % des logements restant à réaliser pour la première période (2014-2016), 33 % pour la seconde (2017-2019), 50 % pour la troisième (2020-2022) et 100 % pour la quatrième (2023-2025).
(4) Programme immobilier prévu sur les terrains de tennis de la rue de Voisins
Monsieur S., un riverain, propriétaire d’un appartement dans la résidence du parc du Château, a introduit un recours contre le permis de construire accordé à la société ICADE chargée de réaliser l’opération. Bien que le recours ne soit pas suspensif, l’opération est gelée pour le moment.On rappellera que Monsieur S., avait déposé 4 recours dans le passé contre l’ancien permis de construire (qui comportait des appartements mais également un centre multi-accueil de la petite enfance) ; ces recours avaient été rejetés par le Tribunal administratif de Versailles.
Programme immobilier Plains Champs
Le 1er février 2013, l’association syndicale du Domaine des Plains Champs et les riverains du projet ont exercé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire, recours rejeté par la commune.
La municipalité a alors recherché à travers des réunions de concertation « une solution qui prenne en compte les demandes des parties ».
Un « mémorandum d’entente » a été passé entre la commune, les constructeurs titulaires du permis de construire et les riverains des Plains Champs.
Deux riverains se sont dissociés de cet accord et ont introduit un recours devant le Tribunal administratif de Versailles. Le mémorandum s’est trouvé par conséquent caduc.
(5) Louveciennes a fait l’objet d’un constat de carence le 22 juillet 2011.
(6) Les pénalités sont proportionnelles à l’écart entre les logements locatifs aidés déjà réalisés et le taux de 25 % de résidences principales. Elles sont de l’ordre de 300 € par logement manquant soit un total de l’ordre de 90 000 € (chiffres données en conseil municipal en octobre 2012), ce montant peut être multiplié par 5 par le préfet « pour les municipalités qui feraient preuve de mauvaise volonté ».
(7) Quels sont les plafonds de ressources pour obtenir un logement social ?
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F15591.xhtml
(8) Louveciennes – Echo, juillet-août 2013, « La loi Duflot sur le logement : le sous-préfet présente les nouvelles exigences de l’Etat ».
(9) Entretien avec Thierry Bert, alors Délégué général de l’Union sociale pour l’habitat (USH) , L’Expansion, 1er septembre 2011.
L’USH regroupe tous les organismes d’HLM de France (4,2 millions de logements). Après deux ans dans sa fonction, Thierry Bert a démissionné fin février 2013 à la suite de «divergences de vues » avec Jean-Louis Dumont, le député PS de la Meuse, élu président de l’USH fin novembre 2013.
(10) Sont plus particulièrement concernées les personnes sans logement ou avec des difficultés avérées liées au logement occupé, les personnes sortant de dispositifs d’accueil d’urgence, les personnes logées dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, les personnes menacées d’expulsion, les femmes victimes de violence, les personnes sortant d’hôpital ou de prison, les jeunes majeurs en situation de précarité, les personnes mal logées reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ou en situation de travail précaire,…
(11) Compte-rendu succinct, Bureau municipal du 23 septembre 2013
(*) Le chiffre de 50 logements sociaux nous a été communiqué par le Maire (actualisation 19 février 2014).