La réalisation d’un projet immobilier de grande ampleur, pour Louveciennes, n’est pas une mince affaire surtout à une époque où réglementation foisonnante, recours de riverains mécontents, environnement économique dépressif constituent autant d’obstacles.
L’opération des Plains Champs n’échappe pas à ces difficultés. Lancée par l’ancienne équipe municipale, reprise par la nouvelle issue des élections de mars 2014 avec une volonté affichée de « dé-densifier », le projet a achoppé jusqu’à présent sur des difficultés de commercialisation, ou pour être plus précis, sur l’ « échec de la commercialisation » des appartements proposés à la vente.
Programme immobilier des Plains Champs – Photo publicitaire
Le projet sous sa forme initiale comportait 230 logements dont 40 % de logements sociaux, des commerces de proximité, un centre multi-accueil de la petite enfance (40 berceaux), un parc public. Il était à réaliser sur des terrains appartenant à la commune (« partie basse », sur l’ex-terrain de football) et des terrains appartenant à des propriétaires privés (« partie haute ») (1). Pour la commune, deux objectifs étaient recherchés : construire des logements sociaux de manière à se conformer aux obligations de la loi SRU, utiliser le produit de la vente de l’ex-terrain de football afin de désendetter la commune.
L’équation financière reposait essentiellement sur la réussite de la commercialisation des appartements ; leur prix de vente incorpore de nombreux éléments mais on observera qu’il est notamment impacté par le prix du foncier (dont dépend la recette nette pour la ville), par le financement d’une partie des équipements publics, et d’une façon indirecte, par celui du financement des logements sociaux (en effet, les terrains de la commune sont vendus à 600 € le m2 aux promoteurs sociaux et 1500 € le m2 aux promoteurs privés). La barque était ainsi relativement chargée alors que le contexte économique devenait plus sombre.
Changement de cap
Au cours de la séance du conseil municipal du 25 septembre 2014, Anne-Laure Pozzo Deschanel, Maire-adjoint, chargé de l’Urbanisme, a fait le point sur le projet et indiqué les modifications qui y seront apportées.
Renoncements
Sur « la partie basse » (c’est-à-dire sur les terrains dont la commune est propriétaire), « une partie importante des exploitants des surfaces commerciales pressentis ont annoncé qu’ils ne rejoindront finalement pas le projet et le 4 décembre 2013, la Sodes, l’investisseur-constructeur des commerces a manifesté à la ville son intention de réduire significativement ses surfaces et par conséquent les parkings attachés. » Ces retraits ne constituent pas pour l’observateur une réelle surpris car l’emplacement des Plains Champs est situé entre deux zones de chalandise très dynamiques (Parly II et Port-Marly).
Devant les difficultés de commercialisation des appartements, les promoteurs (Vinci, Ogic) ont demandé « une réduction significative du prix du terrain de l’ordre de 3 M€ pour ne pas abandonner le projet ».
Sur « la partie haute », la société Constructa (promoteur privé) a renoncé à acquérir les terrains et donc à poursuivre l’opération.
Dilemme
Devant cette situation délicate, la Ville a donc été contrainte de réétudier l’économie du projet avec comme objectif de le rendre viable. Selon Anne-Laure Pozzo Deschanel « deux pistes s’offraient à la municipalité : soit on baissait les recettes de la Ville en baissant le prix de vente du terrain, soit on cherchait à diminuer les dépenses du projet. Soucieux de défendre les intérêts essentiels de la ville, la nouvelle municipalité a décidé de n’agir que sur les dépenses d’investissement du projet et a refusé de baisser la valeur foncière de son patrimoine compte tenu des objectifs de désendettement inscrit au budget. »
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