La Tribune de Louveciennes

Le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant : les critiques

Le conseil municipal de Louveciennes lors de la séance du 6 juillet 2021 a donc largement approuvé la première phase du nouveau programme immobilier de l’Aqueduc, à savoir la cession d’un terrain communal permettant la réalisation de 63 logements sociaux.

Le maire, Pierre-François Viard, et ses fidèles, soit 14 élus, les 8 dissidents de la majorité regroupés autour de la bannière « Louveciennes Réunie » ainsi que l’élue LREM ont voté pour la cession du terrain communal et ont validé le projet, seuls les 5 élus de « Vivre à Louveciennes » (VAL) ont voté contre (1).

Les critiques développées par Marie-Dominique Parisot au nom de VAL sont à la fois nombreuses et bien argumentées. Elle a toutefois tenu à préciser que son groupe n’est « pas contre ce projet mais contre la méthode adoptée pour le réaliser (…) Nous avons toujours dit que nous n’avions nullement l’intention de nous soustraire à notre devoir de solidarité dans le domaine des logements sociaux mais celui-ci doit se concrétiser dans le respect de notre environnement et de notre patrimoine. »

D’autres opposants ne resteront vraisemblablement pas inertes. Gérard Nadot, ancien Président du Comité de quartier Coeur Volant-Villevert (2) avait présenté un contre-projet que nous avons publié ici-même (3). Il s’agissait d’une résidence seniors permettant d’utiliser au mieux les qualités environnementales de ces terrains. Elle serait venue en complément de la maison de retraite Korian (Ehpad) située rue du Cœur Volant, à proximité immédiate de ces terrains. Apparemment, la mairie n’a pas étudié à fond ce projet, et d’ailleurs n’a d’ailleurs pas communiqué sur le sujet. 

On ignore pour le moment la position de l’association Racine et de son Président François Arlabosse, association dont les recours avec quelques autres associations et des riverains, avaient bloqué les permis de construire initiaux.

Marie-Dominique Parisot a présenté ses arguments critiques lors des séances du conseil municipal du 29 juin et du 6 juillet 2021. Nous les avons regroupé autour de quatre points : 

• Une information tardive et insuffisante - Une absence totale de concertation
• Les conséquences du  « fiasco » du premier projet non encore réglées
• Une absence de bilan financier de l’opération
• Un « chantage » exercé par  le Maire pour arracher un vote favorable

(Marie-Dominique Parisot, Photo PJDC) 

En réponse, des précisions ont été apportées par le maire et l’adjoint à l’Urbanisme sur certains points critiqués par l’élue de l’opposition. 

Une information tardive et insuffisante - Une absence totale de concertation

« Vous avez cheminé, comme à votre habitude, seul sur ce dossier avec votre adjoint à l’urbanisme.» A l’appui de ce jugement adressé au maire, Marie-Dominique Parisot fait observer que les agences Artene-Architectes et Nietz Studio-Paysagistes engagés pour préparer le dossier l’ont fait approuver par le maire et l’équipe municipale le 16 mars dernier. « Le secret a été bien gardé, personne n’en a eu connaissance, surtout pas les élus des oppositions dont certains l’ont découverte en commission urbanisme programmée à la veille de l’envoi du dossier aux conseillers municipaux, et la majorité d’entre-nous après la séance du Conseil Municipal du 29 juin 2021. Ce, malgré nos demandes réitérées depuis plusieurs mois d’être associés à son élaboration mais aussi l’engagement du Maire à nous tenir informés. Quant aux associations de protection de l’environnement, apparemment point de nécessité à leur présenter le projet avant la vente du terrain »

 

Le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant : les caractéristiques du projet

Le projet immobilier de l’Aqueduc conçu en 2016 comportant 63 logements sociaux et 22 logements en accession a été comme on le sait bloqué par la Justice. Le maire, Pierre-François Viard et son adjoint à l’Urbanisme, Pascal Hervier, ont décidé de maintenir l’objectif de construire sur le site Coeur Volant/Aqueduc 63 logements sociaux mais en retravaillant le projet. En revanche, ils n’ont pas retenu, à ce stade, la construction de logements en accession.

Par ailleurs, voulant se prémunir contre des critiques, ils ont confié « une étude de diagnostic-faisabilité » aux agences Artene – Architectes et Niez Studio - Paysagistes « afin d’analyser les potentialités du site au regard de son histoire, de son patrimoine et de ses qualités paysagères dans le but de proposer un programme en cohérence avec les besoins de la ville. » (1)

Ces deux agences leur ont été recommandées par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Il était demandé aux agences de se concentrer sur la zone UC (PLU) des parcelles AL 33 et AL 35 avec comme objectif, la création de logements sociaux « en cohérence avec les besoins de la ville » (c’est-à-dire avec les obligations découlant de la loi SRU). Aucune projet alternatif n’a été envisagé. 

Plusieurs réunions se sont tenues avec les agences-conseils, en présence du maire et de l’équipe municipale, notamment le 26 janvier 2021 pour une première réunion et le 16 mars 2021 pour la présentation du résultat du travail qui a été approuvé. Au cours de différentes autres réunions, des remarques et demandes complémentaires ont été faites qui ont été traitées dans le dossier.

On notera qu’au cours de cette phase, ni les conseillers d’opposition, ni les membres du Comité de quartier Coeur Volant/Villevert, ni les associations oeuvrant dans le domaine de l’environnement, ni les Louveciennois n’ont été consultés. Ce n’est que fin juin 2021 que le projet a été dévoilé.

Un site exceptionnel

(Vue aérienne du site - Photo figurant dans le rapport « Projets de logements Quartier Coeur Volant/Aqueduc »)

Cette vue aérienne permet de bien comprendre qu’en raison de la qualité paysagère du site, l’insertion d’un programme immobilier d’importance doit se faire avec doigté, ce qui n’avait pas été le cas lors de la première version (même si les permis de construire ont été annulés pour des raisons qui ont peu à voir avec la préservation de la beauté d’un site ou la qualité architecturale : les magistrats des Tribunaux administratifs jugent en droit…..).

Sur cette vue on reconnaît à gauche, l’Aqueduc de Mansart, l’ancien cimetière, en revanche sont cachées la batterie des Arches et les médiocres dépendances des services techniques de la Ville ; au fond le stade du Coeur Volant ; à droite, au premier plan, la maison médicalisée pour personnes âgées (Korian).

Le programme immobilier va venir s’implanter sur la zone boisée centrale.

Afin de limiter l’empreinte sur le site, les agences-conseils ont proposé un aménagement des parcelles AL 33 et AL 35 en suivant un certain nombre de principes, en plus des obligations figurant au PLU (le détail figure en annexe du présent article).  

(Plan établi par Artene - Architectes  - A gauche, les immeubles, à droite ls maisonnettes. Au premier plan, on reconnaît le cimetière (ancien)

La composition du programme

Le programme immobilier porte sur 63 logements.

Selon les documents présentés, la ventilation sera la suivante :

Immeubles R+2 (2.304 m2) > 38 logements

T1 (30-35 m2) > 2

T2 (40-45 m2) > 15

T3 (60-65 m2) > 19

T4 (75 m2) > 2

Maisonnettes R+1 (1.536m2) > 25 logements

T1 (30-35 m2) > 1

T2 (40-45 m2) > 10

T3 (60-65 m2) > 13

T4 (75 m2) > 1

Une option complémentaire a été retenue qui consiste à aménager les combles des « maisonnettes (192 m2).

(Immeubles - Artene Architectes)

(Maisonnettes - Artene - Architectes)

Quels seront les bénéficiaires de ces logements sociaux ? 

Les logements sociaux sont attribués aux candidats locataires sous conditions de ressources. L'attribution d'un logement à un demandeur s'effectue au sein d'une commission d'attribution existant au sein du bailleur social.

Le candidat locataire doit justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementés. Ces plafonds varient selon le type de logement social (PLAI, PLUS, PLS et PLI) et de leur financment.

Les catégories de logements sociaux sont les suivantes :

• Le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques.
• Le PLUS (Prêt local à usage social) correspond aux locations HLM.
• Le PLS (Prêt locatif social) et le PLI (Prêt locatif intermédiaire) sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé.

Certaines structures et institutions en contrepartie de leur participation au financement sont réservataires de logements dans chaque programme et à ce titre bénéficient d’une priorité de présentation des candidats locataires.

Ainsi les préfectures disposent, dans chaque ensemble de logements construit sur le département, d’un contingent de réservations de 30 % (dont 25 % sont destinés aux « mal-logés » et 5 % aux fonctionnaires d’Etat). 

Les collectivités locales bénéficient d’un contingent de l’ordre de 20 % des logements quand elles octroient aux bailleurs sociaux leur garantie d’emprunt. 

Parmi les autres réservataires on peut citer : Action Logement, certaines entreprises privées ou publiques, les caisses d’allocations familiales, … ; ils peuvent disposer de réservations de logements, en fonction des financements apportées au bailleur social.

A ce stade, pour le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant, la répartition entre les types de logements n’a pas encore été publiée. On peut toutefois avoir une idée de la future répartition si on se réfère au premier projet où pour 64 logements la répartition qui était prévue était la suivante : PLAI (22), PLS (14) et PLUS (28). On en saura plus lors du dépôt du permis de construire.

***

Indépendamment des critiques formulées par Marie-Dominique Parisot du groupe VAL qu’on lira dans l’article suivant, l’étude proposée par Artene et Niez Studio répond essentiellement - a priori d’une façon satisfaisante - aux question d’aménagement et de l’insertion des immeubles et des maisonnettes dans le site ; en revanche aucune étude n’a été faite - et c’est un exemple -  sur l’afflux d’une centaine de véhicules supplémentaires sur des voie étroites et encombrées. Par ailleurs le style des maisonnettes est d’une grande banalité. 

FK

(1) Sources :

• ARTENE - Architectes

Projet de logements Quartier Coeur Volant : Etude de diagnostic faisabilité - Avril 2021

• NIEZ Studio - Paysagistes

Projet de logements Quartier Coeur Volant : Faisabilité - Avril 2020

(2) Les principes d’aménagement définis par Artene-Architectes et par Niez Studio-Paysagistes :

• La destruction d’ouvrage appartenant à l’Aqueduc et à l’ancienne batterie des Arches est proscrite. 
• Le stationnement aérien est à proscrire afin de préserver au maximum les espaces naturels existants et de conserver la prédominance du caractère végétal du site ; le stationnement sous-terrain est à privilégier afin de limiter l’impact visuel de l’opération de logement. 
• La circulation sur les parcelles doit être exclusivement piétonne (à l’exception des engins de lutte contre l’incendie) afin de conserver le caractère paysagé du site et de préserver le tracé de l’ancienne Batterie des Arches.
• Les accès aux parkings souterrains des véhicules peuvent se faire par le chemin de l’Aqueduc et le chemin des Arches (dont l’élargissement de 5m est inscrit en OAP dans le PLU).
• L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport aux limites séparatives afin de préserver l’intimité des parcelles voisines.
  L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport au tracé de l’ancienne enceinte de la Batterie des Arches afin de préserver la mémoire du lieu. 
• Les bâtiments occupants la parcelle AL 35 et la parcelle AL 33 en partie Ouest ne doivent pas dépasser le niveau haut des buttes formant la batterie des Arches afin d’empêcher les co-visibilités entre l’Aqueduc et le futur projet de logements.
• L’ensemble de logements sur la parcelle AL33 en vis-à-vis de l’Aqueduc et du pavillon du Levant doit avoir une majorité de bâtiment en R+1 (6 mètres à l’égout par rapport au niveau de sol) afin de limiter son impact.
• Les bâtiments doivent être à l’échelle des habitations individuelles alentours afin de ne pas dénaturer l’environnement du quartier résidentiel du Cœur Volant.
  Les édifices doivent jouer avec des différences de traitement en toiture (toitures plates ou à plusieurs pans) afin de limiter l’aspect collectif des logements.
• Les anciens contours de l’enceinte partiellement disparue doivent être visibles afin de la mettre en valeur (création d’un chemin par exemple).
• Les futurs bâtiments devront être isolés visuellement de l’Aqueduc par des barrières végétales denses afin d’empêcher la co-visibilité entre ces deux ensembles.
• L’aménagement des espaces verts devra permettre d’avoir les promenades et les activités de sport en plein air afin d’animer le quartier.
• Les revêtements de sol étanches (type bitumineux) sont à proscrire et les toitures terrasses doivent être végétalisées.

 

La relance du programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant

Le projet immobilier Aqueduc/Coeur Volant vient d’être relancé par le maire de Louveciennes, Pierre-François Viard, et son adjoint à l’Urbanisme, Pascal Hervier.

Une première étape a été franchie par l’autorisation donnée au maire par le conseil municipal du 6 juillet 2021, de céder un terrain communal de 10.000 m2 au bailleur Domnis pour que celui-ci réalise 63 logements sociaux (1).

Lors du vote, la coalition des oppositions, qui détient la majorité au conseil municipal, s’est fissurée, seul le groupe « Vivre à Louveciennes » (VAL) de Marie-Dominique Parisot a voté contre (2).

Le débat a été intense, il s’est terminé par une victoire indiscutable du maire, victoire qui succède à quelques échecs retentissants (le rejet du budget 2021, le rejet du compte administratif 2020 notamment).

(Le maire de Louveciennes, Pierre-François Viard)

Un premier projet avorté

Avant d’entrer dans le détail du « projet retravaillé » sous le titre engageant « Aqueduc : un éco-quartier », il semble utile de rappeler que ce projet a déjà une longue histoire (3).

A l’origine, le programme immobilier de 2016, était mixte et devait comporter 63 logements sociaux dont la réalisation était confiée à Domnis, et 23 logements en accession à la propriété dont le promoteur était  la SCCV « Les Jardins de l’Aqueduc ». Un « ensemblier-équipementier », la société MOA avait été retenu pour la conception de l'aménagement urbain et la réalisation des équipements propres à l'opération d’aménagement d’ensemble. Le gérant de MOA est Hervé Jobbé-Duval qui se trouve également être Président de la SCVV « Les Jardins de l’Aqueduc ».

En 2019 puis en 2020, on a assisté à une rafale de décisions et de jugements qui ont fait capoter le projet.

Ainsi :

• le 17 janvier 2019, la maire-adjoint à l’Urbanisme prend un arrêté retirant le permis de construire accordé à la SCCV «  Les Jardins de l'Aqueduc » au motif de l'existence d'une fraude ;
• le 17 mai 2019, le Tribunal administratif (TA) de Versailles annule le permis de construire accordé à ESH DOMNIS à la suite du recours introduit par les associations Racine, Yvelines Environnement, Patrimoine et Environnement, la Société pour la protection des paysages et de l’esthétique de la France (SPPEF) et par cinq riverains « ayant intérêt à agir » ;
• le 23 juin 2020, le TA de Versailles annule l'arrêté du 20 mars 2018 par lequel le Maire de Louveciennes a accordé à la SCCV Les Jardins de l'Aqueduc un permis de construire, toujours à la suite de recours ; 
• le 23 juillet 2020, le TA de Versailles a annulé l’arrêté du 17 janvier 2019 par lequel le maire de Louveciennes a retiré le permis de construire à « Jardins de l’Aqueduc » ; pour le tribunal la demande de permis de construire n’est pas entachée de fraude.

L’affaire contentieuse est donc loin d’être purgée. En effet, Hervé Jobbé-Duval s’estimant lésé s’est tourné vers le Conseil d’Etat pour obtenir gain de cause, en clair des dommages et intérêts conséquents ; à ce jour, le Conseil d’Etat ne s’est pas encore prononcé.

Accord sur le projet retravaillé

Après une période d’hibernation ou de réflexion, le projet a brusquement ressurgi fin juin 2021. Loi SRU oblige, le maire Pierre-François Viard a souligné lors de la séance du conseil  du 29 juin 2021, l’urgence d’une relance car la commune est sous la menace de sanctions financière (et pire) si aucune décision favorable n’est prise avant le 15 septembre prochain (4).

 

Mare of Easttown, une plongée dans l’Amérique profonde

Après la formidable série The Wire qui se déroule dans les quartiers gangrenées par la drogue de Baltimore et dont nous avons souligné ici les grandes qualités (1), nous venons de découvrir une mini-série passionnante de 7 épisodes, Mare of Easttown qui nous offre une plongée dans l’Amérique profonde, une petite ville industrielle de Pennsylvanie. C’est la grisaille qui domine. Un décor de fils électriques qui pendent, des maisons en bois sans charme particulier. Une population vieillissante, frappée par le chômage, qui vit sur elle-même, coupée du monde ; d’une façon étonnante pour une série américaine les problèmes raciaux ne semblent pas prédominants, le chef de la police, la psychologue sont noirs et entretiennent des relations normales avec les blancs qui représentent, il est vrai, la majorité de la population.

(Kate Winslet dans Mare of Easttown)

On suit le travail quotidien de Marianne Sheehan, Mare pour tout le monde, femme-flic hantée par une affaire non résolue, la disparition, un an plutôt, de la jeune Katie Bailey. Ce qui lui vaut de subir les reproches permanents de la mère de la jeune fille, amie d’enfance de Mare.

Un nouveau drame survient. Une jeune femme, Erin McMenamin, est retrouvée morte, dénudée, dans la rivière, au milieu des bois. Agée de 17 ans, elle était la mère d’un petit garçon.

Mare est chargée de l’affaire ; on lui adjoint un jeune collègue prometteur de la police du comté, Colin Zabel, connu pour avoir brillamment résolu un « cold case ». 

L’enquête sur le crime va se dérouler tout au long des épisodes, d’une manière passionnant.e avec toutefois un dénouement un peu artificiel

Mare Sheehan, est une femme divorcée, dans la quarantaine. Elle vit avec sa mère, Helen, sa fille adolescente, Siobahn, et son petit-fils de quatre ans, Drew, dont elle a la garde. Elle est bourrue, peu chaleureuse, capable parfois d’actions malhonnêtes. Elle est profondément marquée par le suicide de son fils ainé, Kevin qui était toxicomane. Elle a des relations difficiles avec ceux qui l’entourent. Avec sa mère pourtant enjouée, fantasque, avec sa fille aussi et ses problèmes d’adolescente. La garde de son petit-fils, à la santé fragile, lui est contestée par sa mère biologique mais qui elle aussi à des problèmes avec la drogue. Frank, son ex-mari, habite la maison en face de chez elle et songe à se remarier…

Il y a dans cette série tous les ingrédients d’un thriller policier, du suspense (notamment en fin de chaque épisode, ce que les américains appellent des cliffhangers), les indices s’accumulent, les fausses pistes se multiplient, les rebondissements sont nombreux, des suspects défilent dont la plupart appartiennent au cercle des connaissances de Mare. À Easttown, les habitants se connaissent. Mare y a toujours vécu.