Le projet immobilier de l’Aqueduc conçu en 2016 comportant 63 logements sociaux et 22 logements en accession a été comme on le sait bloqué par la Justice. Le maire, Pierre-François Viard et son adjoint à l’Urbanisme, Pascal Hervier, ont décidé de maintenir l’objectif de construire sur le site Coeur Volant/Aqueduc 63 logements sociaux mais en retravaillant le projet. En revanche, ils n’ont pas retenu, à ce stade, la construction de logements en accession.
Par ailleurs, voulant se prémunir contre des critiques, ils ont confié « une étude de diagnostic-faisabilité » aux agences Artene – Architectes et Niez Studio - Paysagistes « afin d’analyser les potentialités du site au regard de son histoire, de son patrimoine et de ses qualités paysagères dans le but de proposer un programme en cohérence avec les besoins de la ville. » (1)
Ces deux agences leur ont été recommandées par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Il était demandé aux agences de se concentrer sur la zone UC (PLU) des parcelles AL 33 et AL 35 avec comme objectif, la création de logements sociaux « en cohérence avec les besoins de la ville » (c’est-à-dire avec les obligations découlant de la loi SRU). Aucune projet alternatif n’a été envisagé.
Plusieurs réunions se sont tenues avec les agences-conseils, en présence du maire et de l’équipe municipale, notamment le 26 janvier 2021 pour une première réunion et le 16 mars 2021 pour la présentation du résultat du travail qui a été approuvé. Au cours de différentes autres réunions, des remarques et demandes complémentaires ont été faites qui ont été traitées dans le dossier.
On notera qu’au cours de cette phase, ni les conseillers d’opposition, ni les membres du Comité de quartier Coeur Volant/Villevert, ni les associations oeuvrant dans le domaine de l’environnement, ni les Louveciennois n’ont été consultés. Ce n’est que fin juin 2021 que le projet a été dévoilé.
Un site exceptionnel
(Vue aérienne du site - Photo figurant dans le rapport « Projets de logements Quartier Coeur Volant/Aqueduc »)
Cette vue aérienne permet de bien comprendre qu’en raison de la qualité paysagère du site, l’insertion d’un programme immobilier d’importance doit se faire avec doigté, ce qui n’avait pas été le cas lors de la première version (même si les permis de construire ont été annulés pour des raisons qui ont peu à voir avec la préservation de la beauté d’un site ou la qualité architecturale : les magistrats des Tribunaux administratifs jugent en droit…..).
Sur cette vue on reconnaît à gauche, l’Aqueduc de Mansart, l’ancien cimetière, en revanche sont cachées la batterie des Arches et les médiocres dépendances des services techniques de la Ville ; au fond le stade du Coeur Volant ; à droite, au premier plan, la maison médicalisée pour personnes âgées (Korian).
Le programme immobilier va venir s’implanter sur la zone boisée centrale.
Afin de limiter l’empreinte sur le site, les agences-conseils ont proposé un aménagement des parcelles AL 33 et AL 35 en suivant un certain nombre de principes, en plus des obligations figurant au PLU (le détail figure en annexe du présent article).
(Plan établi par Artene - Architectes - A gauche, les immeubles, à droite ls maisonnettes. Au premier plan, on reconnaît le cimetière (ancien)
La composition du programme
Le programme immobilier porte sur 63 logements.
Selon les documents présentés, la ventilation sera la suivante :
Immeubles R+2 (2.304 m2) > 38 logements
T1 (30-35 m2) > 2
T2 (40-45 m2) > 15
T3 (60-65 m2) > 19
T4 (75 m2) > 2
Maisonnettes R+1 (1.536m2) > 25 logements
T1 (30-35 m2) > 1
T2 (40-45 m2) > 10
T3 (60-65 m2) > 13
T4 (75 m2) > 1
Une option complémentaire a été retenue qui consiste à aménager les combles des « maisonnettes (192 m2).
(Immeubles - Artene Architectes)
(Maisonnettes - Artene - Architectes)
Quels seront les bénéficiaires de ces logements sociaux ?
Les logements sociaux sont attribués aux candidats locataires sous conditions de ressources. L'attribution d'un logement à un demandeur s'effectue au sein d'une commission d'attribution existant au sein du bailleur social.
Le candidat locataire doit justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementés. Ces plafonds varient selon le type de logement social (PLAI, PLUS, PLS et PLI) et de leur financment.
Les catégories de logements sociaux sont les suivantes :
- Le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques.
- Le PLUS (Prêt local à usage social) correspond aux locations HLM.
- Le PLS (Prêt locatif social) et le PLI (Prêt locatif intermédiaire) sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé.
Certaines structures et institutions en contrepartie de leur participation au financement sont réservataires de logements dans chaque programme et à ce titre bénéficient d’une priorité de présentation des candidats locataires.
Ainsi les préfectures disposent, dans chaque ensemble de logements construit sur le département, d’un contingent de réservations de 30 % (dont 25 % sont destinés aux « mal-logés » et 5 % aux fonctionnaires d’Etat).
Les collectivités locales bénéficient d’un contingent de l’ordre de 20 % des logements quand elles octroient aux bailleurs sociaux leur garantie d’emprunt.
Parmi les autres réservataires on peut citer : Action Logement, certaines entreprises privées ou publiques, les caisses d’allocations familiales, … ; ils peuvent disposer de réservations de logements, en fonction des financements apportées au bailleur social.
A ce stade, pour le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant, la répartition entre les types de logements n’a pas encore été publiée. On peut toutefois avoir une idée de la future répartition si on se réfère au premier projet où pour 64 logements la répartition qui était prévue était la suivante : PLAI (22), PLS (14) et PLUS (28). On en saura plus lors du dépôt du permis de construire.
***
Indépendamment des critiques formulées par Marie-Dominique Parisot du groupe VAL qu’on lira dans l’article suivant, l’étude proposée par Artene et Niez Studio répond essentiellement - a priori d’une façon satisfaisante - aux question d’aménagement et de l’insertion des immeubles et des maisonnettes dans le site ; en revanche aucune étude n’a été faite - et c’est un exemple - sur l’afflux d’une centaine de véhicules supplémentaires sur des voie étroites et encombrées. Par ailleurs le style des maisonnettes est d’une grande banalité.
FK
(1) Sources :
- ARTENE - Architectes
Projet de logements Quartier Coeur Volant : Etude de diagnostic faisabilité - Avril 2021
- NIEZ Studio - Paysagistes
Projet de logements Quartier Coeur Volant : Faisabilité - Avril 2020
(2) Les principes d’aménagement définis par Artene-Architectes et par Niez Studio-Paysagistes :
- La destruction d’ouvrage appartenant à l’Aqueduc et à l’ancienne batterie des Arches est proscrite.
- Le stationnement aérien est à proscrire afin de préserver au maximum les espaces naturels existants et de conserver la prédominance du caractère végétal du site ; le stationnement sous-terrain est à privilégier afin de limiter l’impact visuel de l’opération de logement.
- La circulation sur les parcelles doit être exclusivement piétonne (à l’exception des engins de lutte contre l’incendie) afin de conserver le caractère paysagé du site et de préserver le tracé de l’ancienne Batterie des Arches.
- Les accès aux parkings souterrains des véhicules peuvent se faire par le chemin de l’Aqueduc et le chemin des Arches (dont l’élargissement de 5m est inscrit en OAP dans le PLU).
- L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport aux limites séparatives afin de préserver l’intimité des parcelles voisines.
L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport au tracé de l’ancienne enceinte de la Batterie des Arches afin de préserver la mémoire du lieu. - Les bâtiments occupants la parcelle AL 35 et la parcelle AL 33 en partie Ouest ne doivent pas dépasser le niveau haut des buttes formant la batterie des Arches afin d’empêcher les co-visibilités entre l’Aqueduc et le futur projet de logements.
- L’ensemble de logements sur la parcelle AL33 en vis-à-vis de l’Aqueduc et du pavillon du Levant doit avoir une majorité de bâtiment en R+1 (6 mètres à l’égout par rapport au niveau de sol) afin de limiter son impact.
- Les bâtiments doivent être à l’échelle des habitations individuelles alentours afin de ne pas dénaturer l’environnement du quartier résidentiel du Cœur Volant.
Les édifices doivent jouer avec des différences de traitement en toiture (toitures plates ou à plusieurs pans) afin de limiter l’aspect collectif des logements. - Les anciens contours de l’enceinte partiellement disparue doivent être visibles afin de la mettre en valeur (création d’un chemin par exemple).
- Les futurs bâtiments devront être isolés visuellement de l’Aqueduc par des barrières végétales denses afin d’empêcher la co-visibilité entre ces deux ensembles.
- L’aménagement des espaces verts devra permettre d’avoir les promenades et les activités de sport en plein air afin d’animer le quartier.
- Les revêtements de sol étanches (type bitumineux) sont à proscrire et les toitures terrasses doivent être végétalisées.
Outre la densification d'un bel endroit calme, un aspect crucial de ce projet est mentionné à la fin de l'article: "aucune étude n’a été faite - et c’est un exemple - sur l’afflux d’une centaine de véhicules supplémentaires sur des voies étroites et encombrées".
Il aurait fallu commencer par ça, bien évidemment. Ceci dit, une étude ne changerait pas grand chose: la géographie des lieux se prête très mal, voire pas du tout, à du trafic automobile.
Rédigé par : PASCAL TAILLANDIER | 23 août 2021 à 10:03
La même banalité effrayante que la résidence Impressions et la résidence Sisley sur la route de St Germain (RN 186) ou bien celle du bas du chemin de Prunay (les Vallées).
Rédigé par : Antoine | 24 août 2021 à 08:45
Au nom de la CCU (qui a succédé à MOA), Hervé Jobbé-Duval, son Président, a également introduit un recours gracieux contre le vote du conseil municipal autorisant le maire à céder un terrain communal au bailleur social Domnis afin que celui-ci réalise 63 logements sociaux sur le site Aqueduc/Coeur Volant.
Ses arguments pour contester ce vote sont notamment les suivants : le non-respect de l’accord partenarial signé entre la Ville, Domnis et MOA, l’existence d’un permis de construire rétabli par le Tribunal administratif au profit des Jardins de l’Aqueduc, la faiblesse du prix de cession, les frais d’études engagés par MOA et la SCVV Les Jardins de l’Aqueduc et non payés,…
Des riverains ont également transmis en mairie un recours gracieux.
Il est fort probable que le maire rejettera les divers recours gracieux. On verra alors si la CCU, l’association Racine, les riverains concernés s’engageront sur la voie contentieuse.
En tout état de cause il serait souhaitable pour le débat que le maire apporte ses réponses aux arguments développés par les requérants dans ces divers recours gracieux. Bien que cela soit peu probable, on pourrait alors assister à un rapprochement des positions.
Rédigé par : La rédaction | 12 septembre 2021 à 22:45
Bonjour,
l'étude d'Artène et Niez est elle disponible ? Pourriez-vous la publier ? Cela peut être intéressant en plus des conclusions de voir les plans proposés.
Rédigé par : Crollin | 15 novembre 2021 à 13:29
L'article de La Tribune de Louveciennes s'appuie largement sur les études produites par les cabinets Artene et Niez Studio.
Le dossier complet peut être obtenu de la Mairie.
Les conseillers municipaux ont été destinataires de ce dossier.
Rédigé par : La rédaction | 15 novembre 2021 à 19:35