La Tribune de Louveciennes

Sur une injustice fiscale frappant les communes

Une injustice fiscale pénalise les communes et dont on peut  s’étonner que les élus à l’Assemblée Nationale et au Sénat, ainsi que les grands Maires n’en est jamais fait un sujet d’intérêt et de combat.

En effet, les bailleurs sociaux (HLM) bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 à 25 ans ce qui diminue sensiblement les ressources financières des communes à un moment où on leur demande de produire plus de logements sociaux (pour satisfaire notamment à la loi SRU) et que par ailleurs la taxe d’habitation est supprimée. Aucun lien financier n’existe plus entre la commune et de nombreux bénéficiaires de ses services. Cela concerne également, bien entendu, les communes, généralement plus pauvres, dotées d’un parc de logements sociaux important (1 ).

(Logements sociaux - La Croix de Marly - Louveciennes)

On peut parfaitement comprendre que l’Etat veuille, dans le cadre d’une politique sociale, aider les bailleurs HLM mais la compensation devrait être la règle. Très timidement le gouvernement Castex a fait un premier pas vers la compensation mais celle-ci reste pour le moment dérisoire et compte tenu des délais de construction et de livraison ne trouvera véritablement à s’appliquer qu’en 2024. (2)

Dans les débats budgétaires ce dossier est rarement abordé de front. Il est vrai qu’il est difficile d’y intéresser les médias et le grand public à l’heure où l’on raffole de polémiques stériles sur des sujets puérils ou grotesques.

A intervalle régulier, on nous annonce une grande réforme des finances locales, rendue encore plus indispensable depuis la suppression de la taxe d’habitation. Une telle réforme, si elle aboutit, ne produira pas ses effets à court terme. Commençons donc par généraliser la compensation de la TFPB dont bénéficient les bailleurs sociaux.

Nous avons contacté sur ce sujet un certain nombre d’élus de la majorité comme de l’opposition. Pris par leurs querelles subalternes, ils n’ont pas eu le temps de nous répondre ; ils n’ont pas non plus accusé réception de notre courrier, c’est croire que leurs attachés parlementaires ou membre de cabinets sont débordés.

La seule réponse argumentée nous est venue d’un élu d’expérience, Philippe Laurent, maire de Sceaux, vice-président de l’Association des Maires de France.  

« Votre lettre du 7 octobre dernier a retenu toute mon attention. Je ne peux que vous donner raison sur la déconnexion importante entre une partie des citoyens et la commune, induite par la disparition de la taxe d’habitation.

Comme vous le savez, les associations d’élus – et moi-même en particulier - se sont toutes élevées contre cette suppression, sans réussir à se faire entendre du pouvoir exécutif. J’ai même été candidat aux élections législatives, précisément pour porter notamment cette parole au Parlement. Sans succès.

Il en résulte que le seul levier restant à la disposition des conseils municipaux reste la taxe foncière sur les propriété bâties (hormis une majeure partie des logements sociaux).

Les débats au Parlement étant malheureusement ce qu’ils sont, toutes les questions relatives à la fiscalité locale et notamment à la juste compensation des exonérations de foncier bâti des logements sociaux ont été promptement balayées du débat. Il y a de moins en moins d’élus au Parlement ayant une connaissance fine et surtout historique des relations financières très complexes entre l’Etat et les collectivités locales. Gilles Carrez, notamment, ne siège plus à l’Assemblée.

Je ne suis donc pas très optimiste, au moins à moyen terme, sur une amélioration des choses … et contrairement à ce que vous me faites l’honneur de penser, ce que je peux éventuellement argumenter pèse bien peu face aux véritables ukases des hauts fonctionnaires de Bercy, qui sont les véritables maîtres du pays et face auxquels même les ministres ne semblent avoir aucune prise ! »

Décidément une véritable avancée dans ce dossier paraît mal engagée.

Et pourtant la Cour des comptes s’est clairement exprimée dans un référé en date du 1er juin 2017 en faveur d’une suppression de cette exonération et son remplacement par « des subventions ciblées tenant compte de la situation des territoires et des organismes concernés » (3). Elle fait justement remarquer que cette exonération « entraîne pour les collectivités concernées une moins-value fiscale d’autant plus qu’elle comprend plus de logements sociaux sur son territoire (…) les collectivités financièrement les plus pénalisées par la mesure d’exonération de la TFPB sont souvent celles où le besoin de financement de logements sociaux est le plus important. De surcroît, le montant de l’exonération par logement social dépend du taux local de la TFPB : il peut donc varier d’une collectivité à l’autre sans aucun lien avec les besoins de financement de nouvelles opérations de logement social. »

A cet  égard, la réponse du gouvernement Castex a été nettement insuffisante et n'a pas été amplifiée depuis.

FK

Notes techniques

(1) En application de l’article 1384 A du CGI, les opérations de construction de logements locatifs sociaux bénéficient d’une exonération totale de la TFPB de 25 ans à compter de l’année qui suit leur achèvement, à condition d’être financées, à hauteur d’au moins 50 % au moyen de prêts locatifs aidés ou réglementés (PLA-I, PLUS, PLS, prêts action logement) ou de subventions de collectivités territoriales ou de l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Cette exonération s’applique également aux logements locatifs sociaux résultant d’opérations d’acquisition-amélioration. Elle a été portée à 30 ans lorsque l’immeuble répond à certains critères de qualité environnementale. De la même façon, les dépenses réalisées en vue d’adapter les logements sociaux aux normes d’accessibilité sont déductibles de la TFPB.

Cette exonération « longue durée » bénéficie aujourd’hui à 20 % du parc de logements sociaux. D’après le rapport produit par le Gouvernement, le montant de la TFPB exonérée en 2016 est estimée à 404 M€. L’allocation compensatrice est de l’ordre de 34 M€. La perte de recettes pour les collectivités territoriales est considérable (source : Rapport sur la refonte de la fiscalité locale - Mai 2018 - Mission confiée à Dominique BUR et Alain RICHARD) 

(2) La loi de finances pour 2022, dans son article 177, prévoit une compensation partielle et temporaire des exonérations de la TFPB au titre des logements sociaux :

• elle s’applique aux logements agréés par les Préfets entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026 ;
• elle est limitée aux 10 premières années d’exonération.

(3) Le référé de la Cour des comptes

Dans son référé du 1er juin 2017, « Les dépenses fiscales en faveur du logement social », la Cour des comptes propose de remplacer le régime d’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur du secteur immobilier social par des subventions ciblées.

Le Ministre de l’action des comptes publics (à l’époque Gérald Darmanin) dans sa réponse « partage le constat de la Cour quant à la nécessité de s’interroger sur la pérennité des exemptions fiscales dont bénéficie le secteur. » Il émet en revanche des réserves quant à la mise en place d’un nouveau dispositif de subventions ciblées aux organismes d’HLM alors qu’il en existe déjà un certain nombre.

Quant au Ministre de la cohésion des territoires (Jacques Mézard devenu depuis membre du Conseil constitutionnel….) il n’est pas favorable à cette mesure.

 

L’avenir du Coeur Volant et du quai Conti esquissé dans des études prospectives

Le nouveau maire de Louveciennes, Marie-Dominique Parisot, se trouve, comme ses prédécesseurs, confronté au défi représenté par une urbanisation accélérée de la commune. Deux facteurs l’expliquent : une pression immobilière liée aux besoins en logements en région parisienne, les exigences de production de logements sociaux imposées par la loi SRU.

Elle a confié à l’agence Artene pour l’architecture et à Nietz Studio pour les paysages des « études de faisabilité pour la définition d'un cahier des charges architectural, paysager et patrimonial ». Ces études ont porté sur l’aménagement d’une part, des quartiers du Coeur Volant et de la Croix de Marly, et d’autre part, du secteur du quai Conti. Ces études viennent d’être présentées dans le cadre d’une réunion publique le 12 octobre 2022 par Thibaut Faurie, architecte et co-gérant du Bureau d’études d’Artene (1).

Mme le Maire a souligné que « l’objectif de ces études est d’identifier le potentiel d’aménagement des parcelles encore disponibles afin d’établir un plan directeur qui pourra servir au développement de futurs projets tout en préservant les qualités patrimoniales et paysagères de ces secteurs. » Il s'agit de « donner un sens à l'urbanisme opérationnel jusqu'ici appréhendé à travers le seul prisme des permis de construire. » Il a été précisé que les travaux des bureaux d’études ont été conduits « en concertation avec l’ABF consulté au quotidien sur l’ensemble des projets d’urbanisme de Louveciennes ».

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Les études se sont révélées intéressantes même si sur plusieurs points elles ont été partielles, parfois peu convaincantes, voire décevantes.

Le projet des logements sociaux de l’Aqueduc semble scellé

Le présentateur s’est particulièrement attardé sur le secteur de la Croix de Marly. Il n’a pas abordé le futur quartier de l’Aqueduc, dont le sort est apparemment scellé, ni le devenir des terrains Picard, adjacents.

Certains dans le public se sont inquiétés des conséquences des nouvelles constructions prévues sur une circulation déjà très difficile.

Pour sa part, Gérard Nadot, Président du Comité de Quartier Coeur Volant-Villevert a rappelé sa proposition de construire une résidence seniors en lieu et place des 64 logements sociaux de l’Aqueduc ce qui permettrait à la fois de satisfaire à la loi SRU et de réduire l’impact sur la circulation. (La Tribune de Louveciennes avait publié cette contribution (2) ). Mme le maire lui a répondu que le dossier des 64 logements sociaux de l’Aqueduc était maintenant «trop avancé ». C’est donc bien le projet soutenu par l’ancien maire, Pierre-François Viard et son équipe, qui a été confirmé. Ce sont d’ailleurs les mêmes agences Artene et Nietz Studio qui ont réalisé le travail de conception. Il appartiendra au bailleur social Domnis de matérialiser le projet puisque c’est bien à cette société qu’une autorisation de vente de terrains communaux a été faite. La Tribune de Louveciennes a présenté ce projet immobilier portant sur 64 logements sociaux (3) ainsi que le débat qui s’en est suivi au conseil municipal le 6 juillet 2021. Marie-Dominique Parisot, alors dans l’opposition, tout en n’étant pas « contre ce projet mais contre la méthode adoptée pour le réaliser » avait émis de nombreuses critiques (4) : Une information tardive et insuffisante, une absence totale de concertation. Les conséquences du « fiasco » du premier projet non encore réglées. Une absence de bilan financier de l’opération.

On verra notamment à l’occasion du dépôt du permis de construire comment tous ces obstacles auront été franchis. A cet égard, le conseil municipal du 6 juillet 2021 autorisant la vente des terrains à Domnis a précisé que celle-ci devait se faire sous l’engagement de cette société de respecter « scrupuleusement » les préconisations formulées par Artene et Nietz Studio (5) : proscription du stationnement aérien, circulation entièrement piétonne, limitation des hauteurs des bâtiments,…

L’extension du secteur de la Croix de Marly

Revenons au secteur de la Croix de Marly. Dans le Plan local d’urbanisme il est question de «  Secteur d’extension de la Croix de Marly » D’une contenance totale de 2,2 hectares, il est partagé entre des terrains propriétés de la ville et des terrains privés. Cet ensemble de terrains est actuellement desservi à partir d’un chemin rural en impasse, relativement étroit.

 

La loi SRU pérennisée après ajustements

L’obligation de disposer de 25 % de logements sociaux, prévue par l’article 55 de la loi SRU, constitue pour Louveciennes une contrainte très forte conduisant à une urbanisation accélérée (1).

Il manque à Louveciennes de l’ordre de 300 logements sociaux pour que leur nombre représente 25% des résidences principales ; à l’heure actuelle 475 logements sociaux sont comptabilisés (2).

Combler ce déficit de logements sociaux d’ici 2025 constitue ou plutôt constituait un objectif intenable ; à Louveciennes mais également dans nombre de communes concernées.

La récente loi relative à « la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale »(dite loi 3DS), texte touffu comme on les aime en fin de législature, comporte un volet social, qui touche une fois de plus, à la loi SRU. Il ne s’agit que de la 7ème modification depuis sa mise en service en 2000. L’article 55 qui prévoit une obligation de disposer de 25 % de logements sociaux est pérennisé. Toutefois la date butoir de 2025 est supprimée ; il est également prévu un rattrapage différencié et contractualisé, grâce à un contrat de mixité sociale signé entre le maire et le préfet ainsi qu’une réforme des exemptions.   

Nous nous sommes particulièrement intéressés aux échanges - qui ont eu lieu lors des débats parlementaires -autour de questions qui concernent des communes semblables à Louveciennes. 

L’amendement-surprise de Marie Lebec

La députée LREM de la circonscription, Marie Lebec, lors de la discussion parlementaire, a déposé un amendement (4) prévoyant un seuil ramené à 15 % et un maximum de 25 % dans le cadre  de « la négociation d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens entre l’État, représenté par le préfet, et une commune. »

(Marie Lebec - Photo FranceInfo TV)

Cet amendement n’avait aucune chance de succès. Le rapporteur Mickaël Nogal, la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, tous deux appartenant à l’aile gauche de LREM y ont répondu défavorablement. 

La ministre a affirmé que « la loi SRU est une mécanique positive…, cela dans le cadre d’un système que nous sommes en train d’aménager », que « nous avons besoin de logements pour tout le monde, en particulier en Île-de-France, pour les personnes en difficulté, pour les classes moyennes, pour les jeunes qui souhaitent devenir autonomes, pour les familles qui décohabitent. » Il s’agit pour elle d’ « une belle loi ». Le rapporteur surenchérit : « le logement social fait partie du socle républicain. » 

Pierre-François Viard promet « une équipe soudée dans le meilleur »

Pierre-François Viard, en provoquant de nouvelles élections, a remis en jeu son mandat de maire en demandant aux Louveciennois de le confirmer les 5 et 12 décembre prochains. Certes on votera pour une liste, pour une équipe, mais la personnalité des têtes de liste est très importante voire fondamentale dans le jugement des électeurs.

S’agissant du programme, Pierre-François Viard nous avait accordé une longue interview dans le cadre des élections de mars/juin 2020 au cours de laquelle nous avons abordé les sujets aussi essentiels que le sort l’opération immobilière de l’Aqueduc, le dispositif « Site patrimoine remarquable », l’état des finances et des impôts locaux, les deux maisons médicales, la circulation et le stationnement, la sécurité et bien entendu les questions d’urbanisme.

Pour l’essentiel, les déclarations d’alors gardent toute leur pertinence. On les retrouvera sous les liens suivants > 

Municipales 2020 : Entretien avec Pierre-François Viard

https://louveciennestribune.typepad.com/media/2020/02/municipales-2020-entretien-avec-pierre-françois-viard-1.html

https://louveciennestribune.typepad.com/media/2020/02/municipales-2020-entretien-avec-pierre-françois-viard-2.html

Nous avons néanmoins souhaité revenir notamment sur deux sujets de préoccupation pour Louveciennes à savoir l’accélération de la densification de la commune sous l’effet de la loi SRU et des possibilités offertes par le PLU et le dossier de Villevert qui a bougé.

(Pierre-François Viard)

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La Tribune de Louveciennes - Votre second mandat de maire a été écourté en raison des graves dissensions dans votre majorité. Vous repartez avec une équipe renouvelée, ceux qui vous sont restés fidèles envers et contre tout, ceux qui vous ont rejoint. Quelle garantie pouvez-vous donner aux Louveciennois qu’on ne se retrouvera pas dans les prochains mois dans une situation aussi déplorable que précédemment ? 

Pierre-François Viard - Ceux qui nous ont trahis et tenté un putsch à peine quelques semaines après l’élection de juin 2020, font désormais partie de la coalition conduite par Madame Parisot. 

Je pense que c’est donc à elle que vous devez poser cette question :  Comment peut-elle garantir que dans quelques mois cette union de circonstance ne se fracturera pas ? 

Si elle compte sur la loyauté de Madame Esnault et de Monsieur Godard, je lui souhaite bon courage. 

Se réunir pour bloquer et pour empêcher les autres d’avancer, c’est classique. Constituer des unions de façade pour se faire élire, c’est tentant. Se mettre d’accord pour agir et gérer durablement notre commune au quotidien, c’est autre chose …

Dès que cette liste des oppositions coalisées serait élue, les égos surdimensionnés et les anciens clivages entre ses membres reprendraient très vite le dessus. 

Une telle majorité ne pourrait pas durer et je suis convaincu que nous serions de retour dans les bureaux de vote d’ici quelques mois. 

Quant à notre équipe, elle est sortie incroyablement renforcée par les épreuves traversées ensemble. Nous nous sommes soudés dans le pire et nous resterons soudés dans le meilleur. D’autant plus que ceux qui nous rejoignent partagent exactement nos valeurs de vérité, de dignité, de responsabilité et d’efficacité. Ils s’engagent sur un projet très précis (100 actions pour Louveciennes) auquel ils ont envie d’apporter leurs compétences et leur envie de servir les Louveciennois sur le terrain.

Croyez bien qu’échaudés par l’expérience passée, nous avons retenu des personnes qui n’ont pas d’autre ambition personnelle que de servir l’intérêt général. Nous sommes tous parfaitement en phase sur les objectifs et sur la méthode. 

Notre équipe est très unie et expérimentée : elle seule peut garantir l’efficacité d’une majorité municipale solide et durable. C’est de cela que Louveciennes a besoin pour recouvrer la sérénité et le remettre le cap vers l’avenir. 

TL - Votre programme reste celui de 2020 dont vous dites que malgré « les obstructions systématiques au conseil municipal »  de nombreux projets ont été réalisés. Si vous êtes réélu, quelles sont les actions les plus urgentes à entreprendre dans l’année qui vient ?

PFV - En fait, tout sera urgent. Louveciennes a déjà perdu 1 an avec ces querelles de pouvoirs dérisoires. 

Il n’y a vraiment plus de temps à perdre et c’est pourquoi les Louveciennois doivent pouvoir compter sur une équipe opérationnelle, au fait de tous les dossiers dès le lendemain des élections. Nous avons déjà concrétisé 48 des 120 engagements pris en 2020.  Il ne faut pas briser cet élan.

Notre avion est prêt à redécoller. Changer maintenant de plan de vol et d’équipage, cela revient à revenir au parking et à rester au sol pendant encore plusieurs semaines. 

Marie-Dominique Parisot juge l’union « incontournable»

Marie-Dominique Parisot, chef de file de « Réussir Louveciennes Ensemble » présente une liste de rassemblement des oppositions dans le but de remporter la victoire les 5 et 12 décembre prochains.

Elle nous avait accordé une longue interview dans le cadre des élections de mars/juin 2020 au cours de laquelle nous avons abordé les sujets aussi essentiels que le sort l’opération immobilière de l’Aqueduc, le dispositif « Site patrimoine remarquable », l’état des finances et des impôts locaux, les deux maisons médicales, la circulation et le stationnement, la sécurité et bien entendu les questions d’urbanisme.

Pour l’essentiel, les déclarations d’alors gardent toute leur pertinence. On les retrouvera sous les liens suivants > 

Municipales 2020 : Entretien avec Marie-Dominique Parisot

https://louveciennestribune.typepad.com/media/2020/03/municipale-2020-entretien-avec-marie-dominique-parisot-1.html

https://louveciennestribune.typepad.com/media/2020/03/municipale-2020-entretien-avec-marie-dominique-parisot-2.html 

Nous avons néanmoins souhaité revenir sur deux dossiers, deux défis pour Louveciennes à savoir l’accélération de la densification de la commune sous l’effet de la loi SRU et des possibilités offertes par le PLU ainsi que le dossier de Villevert qui a bougé.

(Marie-Dominique Parisot) 

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La Tribune de Louveciennes - Fort des 44,19% obtenus lors des dernières élections, votre liste pouvait aller seule à la bataille avec des chances de succès. Vous avez préféré un rassemblement avec LREM (6,46% ) et les dissidents de la liste de Pierre-François Viard. Sa liste l’avait emporté en juin 2020 avec 49,34%. Vous avez composé un programme et une liste sur la base d’un compromis qui comporte nécessairement des choix. La négociation a-t-elle été difficile ?

Marie-Dominique Parisot - Nous avons souhaité un rassemblement avec les autres listes d’opposition car l’union nous paraissait incontournable.

Notre décision repose sur plusieurs arguments. Ce regroupement était demandé par de nombreux Louveciennois en désaccord avec les divisions et les démissions provoquées par le Maire, intervenues au sein de son équipe sous le mandat qui s’achève. Ils jugeaient nécessaire la mise en commun de nos énergies, autour d’un large rassemblement pour servir au mieux notre commune. Nous les avons entendus !

L’alliance de nos listes a été rendue possible par l’expérience de travail en commun sur les dossiers du Conseil Municipal, qui depuis plusieurs mois nous a rapprochés. Elle a permis d’apprendre à mieux connaître nos complémentarités, nos motivations et nous a confortés sur le bénéfice que pourrait tirer Louveciennes de la réunion de nos idées et de nos compétences.

La démarche vers une liste unique n’a pas été simple. Elle a imposé un choix difficile, essentiellement au niveau des membres de nos listes initiales qui n’ont pu tous faire partie de la nouvelle liste. Le choix de nos colistiers s’est opéré sur la base de critères précis : les compétences, la disponibilité, l’esprit d’équipe, la présence quotidienne à Louveciennes, enfin le partage de valeurs communes dont l’éthique, l’écoute, le respect des personnes et la bienveillance.

 

Le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant : les critiques

Le conseil municipal de Louveciennes lors de la séance du 6 juillet 2021 a donc largement approuvé la première phase du nouveau programme immobilier de l’Aqueduc, à savoir la cession d’un terrain communal permettant la réalisation de 63 logements sociaux.

Le maire, Pierre-François Viard, et ses fidèles, soit 14 élus, les 8 dissidents de la majorité regroupés autour de la bannière « Louveciennes Réunie » ainsi que l’élue LREM ont voté pour la cession du terrain communal et ont validé le projet, seuls les 5 élus de « Vivre à Louveciennes » (VAL) ont voté contre (1).

Les critiques développées par Marie-Dominique Parisot au nom de VAL sont à la fois nombreuses et bien argumentées. Elle a toutefois tenu à préciser que son groupe n’est « pas contre ce projet mais contre la méthode adoptée pour le réaliser (…) Nous avons toujours dit que nous n’avions nullement l’intention de nous soustraire à notre devoir de solidarité dans le domaine des logements sociaux mais celui-ci doit se concrétiser dans le respect de notre environnement et de notre patrimoine. »

D’autres opposants ne resteront vraisemblablement pas inertes. Gérard Nadot, ancien Président du Comité de quartier Coeur Volant-Villevert (2) avait présenté un contre-projet que nous avons publié ici-même (3). Il s’agissait d’une résidence seniors permettant d’utiliser au mieux les qualités environnementales de ces terrains. Elle serait venue en complément de la maison de retraite Korian (Ehpad) située rue du Cœur Volant, à proximité immédiate de ces terrains. Apparemment, la mairie n’a pas étudié à fond ce projet, et d’ailleurs n’a d’ailleurs pas communiqué sur le sujet. 

On ignore pour le moment la position de l’association Racine et de son Président François Arlabosse, association dont les recours avec quelques autres associations et des riverains, avaient bloqué les permis de construire initiaux.

Marie-Dominique Parisot a présenté ses arguments critiques lors des séances du conseil municipal du 29 juin et du 6 juillet 2021. Nous les avons regroupé autour de quatre points : 

• Une information tardive et insuffisante - Une absence totale de concertation
• Les conséquences du  « fiasco » du premier projet non encore réglées
• Une absence de bilan financier de l’opération
• Un « chantage » exercé par  le Maire pour arracher un vote favorable

(Marie-Dominique Parisot, Photo PJDC) 

En réponse, des précisions ont été apportées par le maire et l’adjoint à l’Urbanisme sur certains points critiqués par l’élue de l’opposition. 

Une information tardive et insuffisante - Une absence totale de concertation

« Vous avez cheminé, comme à votre habitude, seul sur ce dossier avec votre adjoint à l’urbanisme.» A l’appui de ce jugement adressé au maire, Marie-Dominique Parisot fait observer que les agences Artene-Architectes et Nietz Studio-Paysagistes engagés pour préparer le dossier l’ont fait approuver par le maire et l’équipe municipale le 16 mars dernier. « Le secret a été bien gardé, personne n’en a eu connaissance, surtout pas les élus des oppositions dont certains l’ont découverte en commission urbanisme programmée à la veille de l’envoi du dossier aux conseillers municipaux, et la majorité d’entre-nous après la séance du Conseil Municipal du 29 juin 2021. Ce, malgré nos demandes réitérées depuis plusieurs mois d’être associés à son élaboration mais aussi l’engagement du Maire à nous tenir informés. Quant aux associations de protection de l’environnement, apparemment point de nécessité à leur présenter le projet avant la vente du terrain »

 

Le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant : les caractéristiques du projet

Le projet immobilier de l’Aqueduc conçu en 2016 comportant 63 logements sociaux et 22 logements en accession a été comme on le sait bloqué par la Justice. Le maire, Pierre-François Viard et son adjoint à l’Urbanisme, Pascal Hervier, ont décidé de maintenir l’objectif de construire sur le site Coeur Volant/Aqueduc 63 logements sociaux mais en retravaillant le projet. En revanche, ils n’ont pas retenu, à ce stade, la construction de logements en accession.

Par ailleurs, voulant se prémunir contre des critiques, ils ont confié « une étude de diagnostic-faisabilité » aux agences Artene – Architectes et Niez Studio - Paysagistes « afin d’analyser les potentialités du site au regard de son histoire, de son patrimoine et de ses qualités paysagères dans le but de proposer un programme en cohérence avec les besoins de la ville. » (1)

Ces deux agences leur ont été recommandées par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Il était demandé aux agences de se concentrer sur la zone UC (PLU) des parcelles AL 33 et AL 35 avec comme objectif, la création de logements sociaux « en cohérence avec les besoins de la ville » (c’est-à-dire avec les obligations découlant de la loi SRU). Aucune projet alternatif n’a été envisagé. 

Plusieurs réunions se sont tenues avec les agences-conseils, en présence du maire et de l’équipe municipale, notamment le 26 janvier 2021 pour une première réunion et le 16 mars 2021 pour la présentation du résultat du travail qui a été approuvé. Au cours de différentes autres réunions, des remarques et demandes complémentaires ont été faites qui ont été traitées dans le dossier.

On notera qu’au cours de cette phase, ni les conseillers d’opposition, ni les membres du Comité de quartier Coeur Volant/Villevert, ni les associations oeuvrant dans le domaine de l’environnement, ni les Louveciennois n’ont été consultés. Ce n’est que fin juin 2021 que le projet a été dévoilé.

Un site exceptionnel

(Vue aérienne du site - Photo figurant dans le rapport « Projets de logements Quartier Coeur Volant/Aqueduc »)

Cette vue aérienne permet de bien comprendre qu’en raison de la qualité paysagère du site, l’insertion d’un programme immobilier d’importance doit se faire avec doigté, ce qui n’avait pas été le cas lors de la première version (même si les permis de construire ont été annulés pour des raisons qui ont peu à voir avec la préservation de la beauté d’un site ou la qualité architecturale : les magistrats des Tribunaux administratifs jugent en droit…..).

Sur cette vue on reconnaît à gauche, l’Aqueduc de Mansart, l’ancien cimetière, en revanche sont cachées la batterie des Arches et les médiocres dépendances des services techniques de la Ville ; au fond le stade du Coeur Volant ; à droite, au premier plan, la maison médicalisée pour personnes âgées (Korian).

Le programme immobilier va venir s’implanter sur la zone boisée centrale.

Afin de limiter l’empreinte sur le site, les agences-conseils ont proposé un aménagement des parcelles AL 33 et AL 35 en suivant un certain nombre de principes, en plus des obligations figurant au PLU (le détail figure en annexe du présent article).  

(Plan établi par Artene - Architectes  - A gauche, les immeubles, à droite ls maisonnettes. Au premier plan, on reconnaît le cimetière (ancien)

La composition du programme

Le programme immobilier porte sur 63 logements.

Selon les documents présentés, la ventilation sera la suivante :

Immeubles R+2 (2.304 m2) > 38 logements

T1 (30-35 m2) > 2

T2 (40-45 m2) > 15

T3 (60-65 m2) > 19

T4 (75 m2) > 2

Maisonnettes R+1 (1.536m2) > 25 logements

T1 (30-35 m2) > 1

T2 (40-45 m2) > 10

T3 (60-65 m2) > 13

T4 (75 m2) > 1

Une option complémentaire a été retenue qui consiste à aménager les combles des « maisonnettes (192 m2).

(Immeubles - Artene Architectes)

(Maisonnettes - Artene - Architectes)

Quels seront les bénéficiaires de ces logements sociaux ? 

Les logements sociaux sont attribués aux candidats locataires sous conditions de ressources. L'attribution d'un logement à un demandeur s'effectue au sein d'une commission d'attribution existant au sein du bailleur social.

Le candidat locataire doit justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementés. Ces plafonds varient selon le type de logement social (PLAI, PLUS, PLS et PLI) et de leur financment.

Les catégories de logements sociaux sont les suivantes :

• Le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques.
• Le PLUS (Prêt local à usage social) correspond aux locations HLM.
• Le PLS (Prêt locatif social) et le PLI (Prêt locatif intermédiaire) sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé.

Certaines structures et institutions en contrepartie de leur participation au financement sont réservataires de logements dans chaque programme et à ce titre bénéficient d’une priorité de présentation des candidats locataires.

Ainsi les préfectures disposent, dans chaque ensemble de logements construit sur le département, d’un contingent de réservations de 30 % (dont 25 % sont destinés aux « mal-logés » et 5 % aux fonctionnaires d’Etat). 

Les collectivités locales bénéficient d’un contingent de l’ordre de 20 % des logements quand elles octroient aux bailleurs sociaux leur garantie d’emprunt. 

Parmi les autres réservataires on peut citer : Action Logement, certaines entreprises privées ou publiques, les caisses d’allocations familiales, … ; ils peuvent disposer de réservations de logements, en fonction des financements apportées au bailleur social.

A ce stade, pour le programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant, la répartition entre les types de logements n’a pas encore été publiée. On peut toutefois avoir une idée de la future répartition si on se réfère au premier projet où pour 64 logements la répartition qui était prévue était la suivante : PLAI (22), PLS (14) et PLUS (28). On en saura plus lors du dépôt du permis de construire.

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Indépendamment des critiques formulées par Marie-Dominique Parisot du groupe VAL qu’on lira dans l’article suivant, l’étude proposée par Artene et Niez Studio répond essentiellement - a priori d’une façon satisfaisante - aux question d’aménagement et de l’insertion des immeubles et des maisonnettes dans le site ; en revanche aucune étude n’a été faite - et c’est un exemple -  sur l’afflux d’une centaine de véhicules supplémentaires sur des voie étroites et encombrées. Par ailleurs le style des maisonnettes est d’une grande banalité. 

FK

(1) Sources :

• ARTENE - Architectes

Projet de logements Quartier Coeur Volant : Etude de diagnostic faisabilité - Avril 2021

• NIEZ Studio - Paysagistes

Projet de logements Quartier Coeur Volant : Faisabilité - Avril 2020

(2) Les principes d’aménagement définis par Artene-Architectes et par Niez Studio-Paysagistes :

• La destruction d’ouvrage appartenant à l’Aqueduc et à l’ancienne batterie des Arches est proscrite. 
• Le stationnement aérien est à proscrire afin de préserver au maximum les espaces naturels existants et de conserver la prédominance du caractère végétal du site ; le stationnement sous-terrain est à privilégier afin de limiter l’impact visuel de l’opération de logement. 
• La circulation sur les parcelles doit être exclusivement piétonne (à l’exception des engins de lutte contre l’incendie) afin de conserver le caractère paysagé du site et de préserver le tracé de l’ancienne Batterie des Arches.
• Les accès aux parkings souterrains des véhicules peuvent se faire par le chemin de l’Aqueduc et le chemin des Arches (dont l’élargissement de 5m est inscrit en OAP dans le PLU).
• L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport aux limites séparatives afin de préserver l’intimité des parcelles voisines.
  L’implantation des bâtiments doit se faire en retrait de 5,50 mètres par rapport au tracé de l’ancienne enceinte de la Batterie des Arches afin de préserver la mémoire du lieu. 
• Les bâtiments occupants la parcelle AL 35 et la parcelle AL 33 en partie Ouest ne doivent pas dépasser le niveau haut des buttes formant la batterie des Arches afin d’empêcher les co-visibilités entre l’Aqueduc et le futur projet de logements.
• L’ensemble de logements sur la parcelle AL33 en vis-à-vis de l’Aqueduc et du pavillon du Levant doit avoir une majorité de bâtiment en R+1 (6 mètres à l’égout par rapport au niveau de sol) afin de limiter son impact.
• Les bâtiments doivent être à l’échelle des habitations individuelles alentours afin de ne pas dénaturer l’environnement du quartier résidentiel du Cœur Volant.
  Les édifices doivent jouer avec des différences de traitement en toiture (toitures plates ou à plusieurs pans) afin de limiter l’aspect collectif des logements.
• Les anciens contours de l’enceinte partiellement disparue doivent être visibles afin de la mettre en valeur (création d’un chemin par exemple).
• Les futurs bâtiments devront être isolés visuellement de l’Aqueduc par des barrières végétales denses afin d’empêcher la co-visibilité entre ces deux ensembles.
• L’aménagement des espaces verts devra permettre d’avoir les promenades et les activités de sport en plein air afin d’animer le quartier.
• Les revêtements de sol étanches (type bitumineux) sont à proscrire et les toitures terrasses doivent être végétalisées.

 

La relance du programme immobilier Aqueduc/Coeur Volant

Le projet immobilier Aqueduc/Coeur Volant vient d’être relancé par le maire de Louveciennes, Pierre-François Viard, et son adjoint à l’Urbanisme, Pascal Hervier.

Une première étape a été franchie par l’autorisation donnée au maire par le conseil municipal du 6 juillet 2021, de céder un terrain communal de 10.000 m2 au bailleur Domnis pour que celui-ci réalise 63 logements sociaux (1).

Lors du vote, la coalition des oppositions, qui détient la majorité au conseil municipal, s’est fissurée, seul le groupe « Vivre à Louveciennes » (VAL) de Marie-Dominique Parisot a voté contre (2).

Le débat a été intense, il s’est terminé par une victoire indiscutable du maire, victoire qui succède à quelques échecs retentissants (le rejet du budget 2021, le rejet du compte administratif 2020 notamment).

(Le maire de Louveciennes, Pierre-François Viard)

Un premier projet avorté

Avant d’entrer dans le détail du « projet retravaillé » sous le titre engageant « Aqueduc : un éco-quartier », il semble utile de rappeler que ce projet a déjà une longue histoire (3).

A l’origine, le programme immobilier de 2016, était mixte et devait comporter 63 logements sociaux dont la réalisation était confiée à Domnis, et 23 logements en accession à la propriété dont le promoteur était  la SCCV « Les Jardins de l’Aqueduc ». Un « ensemblier-équipementier », la société MOA avait été retenu pour la conception de l'aménagement urbain et la réalisation des équipements propres à l'opération d’aménagement d’ensemble. Le gérant de MOA est Hervé Jobbé-Duval qui se trouve également être Président de la SCVV « Les Jardins de l’Aqueduc ».

En 2019 puis en 2020, on a assisté à une rafale de décisions et de jugements qui ont fait capoter le projet.

Ainsi :

• le 17 janvier 2019, la maire-adjoint à l’Urbanisme prend un arrêté retirant le permis de construire accordé à la SCCV «  Les Jardins de l'Aqueduc » au motif de l'existence d'une fraude ;
• le 17 mai 2019, le Tribunal administratif (TA) de Versailles annule le permis de construire accordé à ESH DOMNIS à la suite du recours introduit par les associations Racine, Yvelines Environnement, Patrimoine et Environnement, la Société pour la protection des paysages et de l’esthétique de la France (SPPEF) et par cinq riverains « ayant intérêt à agir » ;
• le 23 juin 2020, le TA de Versailles annule l'arrêté du 20 mars 2018 par lequel le Maire de Louveciennes a accordé à la SCCV Les Jardins de l'Aqueduc un permis de construire, toujours à la suite de recours ; 
• le 23 juillet 2020, le TA de Versailles a annulé l’arrêté du 17 janvier 2019 par lequel le maire de Louveciennes a retiré le permis de construire à « Jardins de l’Aqueduc » ; pour le tribunal la demande de permis de construire n’est pas entachée de fraude.

L’affaire contentieuse est donc loin d’être purgée. En effet, Hervé Jobbé-Duval s’estimant lésé s’est tourné vers le Conseil d’Etat pour obtenir gain de cause, en clair des dommages et intérêts conséquents ; à ce jour, le Conseil d’Etat ne s’est pas encore prononcé.

Accord sur le projet retravaillé

Après une période d’hibernation ou de réflexion, le projet a brusquement ressurgi fin juin 2021. Loi SRU oblige, le maire Pierre-François Viard a souligné lors de la séance du conseil  du 29 juin 2021, l’urgence d’une relance car la commune est sous la menace de sanctions financière (et pire) si aucune décision favorable n’est prise avant le 15 septembre prochain (4).

 

La fracture est consommée (1)

La Tribune de Louveciennes souhaite à ses lecteurs une bonne année 2021 en dépit de la sévère crise sanitaire que nous subissons. Le respect des gestes barrières, les vaccinations prochaines entretiennent l’espoir pour tous de goûter à nouveau à une vie normale.

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La séance du conseil municipal de Louveciennes du jeudi 17 décembre 2020, consécutive à celle du 7 décembre qui a vu l’éviction de Max Brunner comme maire-adjoint, était attendue avec curiosité. 

Avec 31 points à traiter, l’ordre du jour de ce conseil, le dernier de l’année, était particulièrement chargé. De fait, la réunion commencée à 20h30, dans la salle Saint-Saens, sans public, raison sanitaire oblige, allait durer 4 heures 14 minutes, un record (1)(2).

Dans un premier temps, la séance s’est déroulée d’une manière sereine, constructive. 

Quatre délibérations ont cependant fait l’objet de débats plus passionnés, avec souvent des échanges nourris, non dénués d’arguments, entre le maire, ses adjoints et l’opposition municipale ; ces délibérations ont porté sur l’éventuel transfert à la communauté d’agglomération de la compétence « plan local d’urbanisme », sur l’autorisation à donner à Bouygues Telecom d’installer un pylône, sur le transfert de l’activité périscolaire et extra-scolaire du CCAS à la Ville, enfin sujet plus inflammable, sur le renouvellement de la composition des commissions et des représentations dans les associations et syndicats intercommunaux.

Nous allons présenter ici les débats relatifs à ces quatre délibérations de la manière la plus factuelle possible. Pour la commodité de la lecture nous avons coupé cet article en deux parties.

1. Sur l’éventuel transfert de la compétence Plan local d’urbanisme (PLU) à la CASGBS 

Depuis la loi ALUR de 2014, la compétence relative au Plan local d’urbanisme (PLU) revient obligatoirement aux communautés d’agglomérations, sauf si au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population s’y opposent. En 2017, Louveciennes s’était déjà opposée à ce transfert comme d’ailleurs la quasi-totalité des autres communes de la communauté. Il est une nouvelle fois demandé aux communes de se prononcer sur ce transfert et ceci avant le 1er janvier 2021. 

Le conseil municipal, à l’unanimité, s’est opposé au transfert à la Communauté d’agglomération « Saint-Germain Boucles de Seine » (CASGBS) de la compétence relative au PLU. 

Sur une question de Murielle Charles-Beretti (LREM), le maire Pierre-François Viard,  a dit qu’il n’a pas connaissance de maires de la communauté qui plaident en faveur d’un tel transfert.

(Séance du 17 décembre 2019 - Le maire, Pierre-François Viard, à gauche répond à Marie-Dominique Parisot, à droite, au deuxième rang)

Cette délibération a donné l’occasion à  Marie-Dominique Parisot, chef de file du groupe d’opposition « Vivre à Louveciennes » (VAL), de faire part de ses préoccupations sur la gestion par le maire, des dispositions de la loi SRU qui exigent 25% de logements sociaux sur Louveciennes à l’horizon 2025, cette obligation étant comptabilisée et réalisée par périodes triennales. Il manque selon ses calculs « sur la base des opérations réalisées ou très engagées, environ 300 logements sociaux. » Ce chiffre ne tient pas compte du programme immobilier de l‘Aqueduc dont les permis de construire ont été annulés par la Justice.

Marie-Dominique Parisot a posé au maire plusieurs questions : quelle est l’obligation notifiée à Louveciennes pour la période 2020/2022 ? Quelle est la stratégie prévue pour réaliser cette obligation ? Les logements sociaux du programme Aqueduc seront-ils maintenus sur le site en contrepartie de leur prise en compte dans les 2 dernières périodes triennales et quels ont été les termes précis de la négociation avec le Préfet ? 

Elle a rappelé que « les risques pour Louveciennes en cas de non-respect des obligations sont majeurs : perte de la maîtrise par le Maire des autorisations d’urbanisme qui sont alors transférées au Préfet, possibilité pour l’Etat d’imposer des programmes nécessaires à la réalisation de l’obligation sur des parcelles non destinées à ces constructions, pénalité annuelle mise à la charge de la commune quintuplée (évaluée à environ 600.000 € par an)  ».

 

Les péripéties autour du projet immobilier de l’Aqueduc - Un historique

Plusieurs lecteurs ont demandé à La Tribune de Louveciennes de publier un article présentant un historique des péripéties qui entourent le programme immobilier, en projet, situé chemin de l’Aqueduc/chemin de l’Arcade, programme stoppé par la Justice.

Sans prétendre à l’exhaustivité, on trouvera ci-après quelques étapes marquantes relatifs à ce projet sensible devant comprendre à l’origine 64 logements sociaux et 23 logements privés. Il devait être réalisé sur des parcelles de terrain, cadastrées AL35 et AL33 situées chemin de l'Aqueduc/allée des Arches appartenant à la commune de Louveciennes.

(Apple - Plan - Vue générale - Le terrain concerné se situe entre le cimetière et les premières maisons d’habitation)

*** à jour au 31 juillet 2020

• 11 avril 2013 : Le conseil municipal approuve son plan local d’urbanisme (PLU) ; la majorité d’alors est dirigée par André Vanhollebeke, maire de Louveciennes.
• 30 mars 2014 : La liste de Pierre-François Viard (Louveciennes Demain) emporte de justesse les élections municipales (de 15 voix). Pierre-François Viard devient maire de Louveciennes. Ces élections sont annulées par le Conseil d’Etat. Les nouvelles élections tenues le 1er février 2015 se traduisent par une nette victoire de la liste de Pierre-François Viard (415 voix d’avance). Celui-ci est confirmé comme maire.
• 10 et 29 mars 2016 : Une commission de sélection, constituée d'élus de la majorité et de l'opposition, a retenu la proposition du groupement constitué par ESH DOMNIS, constructeur et bailleur de logements locatifs sociaux et la société MOA (Maîtrises d'Ouvrage et Associés), « ensemblier-équipementier » pour la conception de l'aménagement urbain et la réalisation des équipements propres à l'opération d’aménagement d’ensemble. ESH DOMNIS est connu à Louveciennes où il vient de réaliser des immeubles sociaux sur les terrains de l’ancien tennis de la rue de Voisins. Le gérant de MOA est Hervé Jobbé-Duval qui est déjà intervenu en soutien de la commune sur l’opération Plains Champs (sous couvert de sa société Centrale de Création Urbaine CCU).
• 12 avril 2016 : Le conseil municipal approuve la signature de l'accord-cadre partenarial pour la réalisation du projet sis chemin des Arcades/chemin de l'Aqueduc, signé entre la Ville et les sociétés ESH DOMNIS et MOA. L’accord est signé le 21 avril 2016.
• 26 mai 2016 : Le conseil municipal approuve la modification simplifiée du plan local d’urbanisme. Les parcelles AL 33 et AL 35 ont été reclassées en zone UC qui peuvent accueillir des logements et une mixité des fonctions avec de l'habitat, des bureaux et des activités non nuisantes.
• 29 juillet 2016 : ESH DOMNIS dépose un permis de construire pour la réalisation de deux immeubles, représentant 64 logements locatifs sociaux, pour une surface de plancher de 3.817 m2. Cette demande a été complétée le 23 septembre 2016.
• 26 septembre 2016 : Le conseil municipal entérine la désaffectation et le déclassement de 15.405 m2 des parcelles AL 33 et AL 35 en vue de leur vente.

(Périmètre de l’opération)